房产动迁|家庭协议和遗嘱，哪一个有效？

本案例发表在《新民晚报》2024.9.6第16版

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家庭协议和遗嘱，哪一个有效？

朱先生父母名下有一套产权房，购买该房屋时签署了家庭协议。父亲生前立有自书遗嘱，关于房产的归属，家庭协议和遗嘱内容截然不同。父母去世后，因该房产归属问题，朱先生和弟弟朱某产生纠纷，协议和遗嘱到底哪个有效？通过诉讼，法院生效判决给出了最终答案。

 

朱先生和朱某为同胞兄弟。兄弟俩在上世纪九十年代初先后成家，朱家父母均为普通工人，为兄弟俩上学和买房结婚，耗尽所有积蓄。之后，一直在外租房居住。兄弟俩经济状况好转后，协商共同出资买房供父母居住。2003年6月，兄弟俩筹款45万元为父母买了一套两居室（以下简称系争房屋），其中朱先生出资30万元，朱某出资15万元。房屋产权登记在父母名下。2003年6月28日，兄弟俩和父母签署了一份家庭协议，协议内容有“……产权暂登记在父母二人名下，该房屋的实际所有人为朱先生和朱某二人，其中朱先生占三分之二的产权份额，朱某占有三分之一的产权份额，父母百年后，兄弟俩按照该房产份额比例分配所有，……房屋不经各方同意，任何一方不得擅自出租、转让”。父母和兄弟俩都在协议书上签名且按了手印。2015年8月，母亲因病去世。2016年4月，朱先生去非洲创业，并于2022年5月回国，其间老父亲主要由朱某照顾。2022年10月，朱家父亲因病去世。办完丧事，朱先生和朱某协商系争房屋的继承分配问题，朱某竟拿出了父亲于2018年8月1日的自书遗嘱，遗嘱内容有“……该套房产为我老夫妻二人的共同财产，我小儿子朱某对我照顾多，在我百年后，我个人拥有的房产份额和我继承我妻子的份额均归属于我的小儿子朱某所有，他人不得提出异议……”。朱某认为家庭协议在前，父亲的遗嘱在后，父亲的遗嘱已经覆盖了协议内容，应当以遗嘱为准，认为根据父亲的遗嘱，朱先生只能获得房产份额的六分之一，其余六分之五归自己继承。为此，朱先生和朱某多次争吵。

 

朱先生找到我们咨询。我们给他梳理分析案情，认为根据本案的客观证据，朱父的遗嘱无权变更协议的内容，家庭协议应认定有效，系争房屋的继承应当按照家庭协议的约定处理。首先，家庭协议是包括父母和兄弟俩在内的所有家庭成员协商一致的结果，是所有家庭成员的共同意思表示，任何一方均无权推翻该协议的约定。其次，系争房屋虽然名义上登记在父母名下，但房屋的出资方并非父母，从出资比例和房产实际拥有比例的书面约定看，房屋的实际所有者应当为朱先生和朱某二人，父母显然具有代为持有房屋的性质。根据法律规定，遗嘱是公民对个人拥有的财产的处分行为，遗嘱不得处理他人财产，因此朱父无权单方通过遗嘱来处理他人实际拥有的财产，其自书遗嘱相比于家庭协议显然是无效的。

 

后朱先生委托我们代理诉讼维权。朱先生把朱某告上了法院，要求按照家庭协议继承系争房屋。案件走向和判决结果符合我们之前的分析和预测。法院经审理后采纳了我们的代理意见，认为系争房屋应当按照家庭协议的内容做继承处理，最终判决原告朱先生获得三分之二的房产份额。

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