房产动迁|承租人能多分征收补偿利益？

本案例发表在《新民晚报》2021.7.2第21版，

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承租人能多分征收补偿利益？

马女士父母留下的公房被征收了。其妹妹马某在房屋征收时成为了新的承租人，就征收补偿款的分配双方产生纠纷，马女士无奈把马某告上了法院并最终胜诉。

马女士和马某为同胞姐妹关系，其父母在上海有一套承租公房（以下简称系争房屋），承租人原为老父亲，马女士姐妹两人均在系争房屋出生长大。上世纪七十年代，马女士作为支内人员去了贵州某地，后在贵州和尹某结婚。2002年2月，马女士和尹某、小尹的户口从贵州迁入系争房屋并入住系争房屋。2004年和2006年，马女士的父母亲相继去世，之后系争房屋一直由马女士夫妻和儿子居住，直至房屋征收。马某于1978年和曾某结婚，婚后生有一子小曾。1987年曾某的单位为其家庭分配了一套福利公房，一家三口受配了一套使用面积为31.5平方米的公房。2002年3月，马某一家三人的户口从他处迁入系争房屋。

2020年3月，系争房屋被纳入征收范围。征收前马某多次找到马女士夫妻，反复强调若没有承租人，则征收补偿过程中的事项无法办理，还声称自己和动迁组人员比较熟悉，若出现问题容易协调，所以要求马女士一家同意变更房屋承租人为自己，且信誓旦旦保证，自己做了承租人后会积极为该户多争取征收补偿利益。马女士夫妻和儿子不明就里，糊里糊涂地就签字同意将系争房屋承租人变更为马某。2020年5月8日，马某作为承租人和征收单位签订了房屋征收补偿协议，拟获得房屋征收补偿款860万余元。后马某竟突然翻脸，声称自己是房屋承租人，房屋征收补偿款中至少有500万元属于自己一家，只愿意把征收补偿中的360万元给马女士一家。对此马女士夫妻十分后悔，但又很无奈。

马女士找到我们咨询。我们给她梳理分析本案，认为系争房屋的大部分征收补偿利益应归属于马女士一家三人所有。首先，若非马某变更为系争房屋承租人，马某无权分得任何征收补偿利益。系争房屋没有承租人，并不影响房屋的征收工作，该户只需要推选一个签约代表就可以解决征收补偿的签约问题。征收房屋的补偿标准是按照法律和政策规定进行的，一般不存在通过谈判就能多争取征收补偿利益的问题。因此，马女士一家完全可以不同意变更承租人为马某。若马某不是房屋承租人，则马某无权分得征收补偿款。但依据法律和政策规定，即便是享受过福利分房，作为承租人的马某仍然可以重复享受征收补偿利益。其次，马某的丈夫曾某和儿子小曾无权分得征收补偿款。曾某和小曾因上海他处享受过福利分房，二人自户口重新迁入后未有在系争房屋实际居住，应该排除同住人地位。再次，马女士家庭应当适当多分。征收前马女士一家书面同意马某做了房屋承租人，实为马女士一家对马某权益的让渡。马某曾享受过福利分房，若非马女士家庭让渡权利，马某对系争房屋并无任何权利，故马某虽为承租人，但无任何多分动迁利益的理由。系争房屋一直由马女士一家实际居住，故利益分割时应当对马女士一家予以照顾。

后马女士一家委托我们代理起诉维权。案件的走向和判决结果符合我们之前的分析预测。最终法院判决系争房屋征收补偿利益中的200万元归属于马某所有，剩余的660万余元征收补偿款归属于马女士一家三人所有。

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