房产动迁|卖房后不迁户口还要补偿款，怎么办？

本案例发表在《新民晚报》2022.3.25第14版，

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卖房后不迁户口还要补偿款，怎么办？

众所周知，公房被征收时在世的房屋承租人是能获得房屋征收补偿利益的，但薛某作为公房承租人，在其承租的公房被征收后，最终他竟没获得任何征收补偿利益。

薛某的父母原在上海有一套承租公房（以下简称系争房屋），其父母去世后承租人变更为薛某。系争房屋为老式里弄房，居住条件简陋。1981年薛某和杨某结婚，杨某婚后将户籍迁入系争房屋。2001年薛某夫妇在本市他处购买商品房后搬出系争房屋。赵先生和薛某曾为同窗好友，2003年4月，赵先生和薛某夫妇经过协商，薛某夫妇同意把系争房屋出售给赵先生，双方签订了房屋买卖协议，约定赵先生以12万元的价格购买系争房屋，赵先生和薛某分别在买卖协议上签字，薛某代表杨某在协议上签署了杨某的名字。协议签署的次日，赵先生一次性汇入杨某银行账户12万元人民币。赵先生在入住系争房屋后，要求薛某夫妇配合办理变更承租人手续并把其夫妇二人户口迁出，但薛某夫妇拒不配合。后杨某以自己没有在房屋买卖协议上签名为由要求反悔，提出退还赵先生12万元，要求退还房屋，遭赵先生拒绝。系争房屋自2005年以后一直被赵先生出租，直至房屋被征收。2020年12月，杨某因病去世。

2021年3月，系争房屋被纳入征收范围。同年4月18日，薛某作为系争房屋承租人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，薛某在协议中选择货币安置，拟获得房屋征收补偿款共计490万余元。赵先生得知情况后即找到薛某，薛某依然认为当初的房屋买卖合同无效，愿意退还购房款并给予赵先生适当补偿，但认为系争房屋大部分征收补偿利益应当归属自己所有。

赵先生找到我们咨询。我们给他梳理分析本案，认为房屋买卖合同有效，系争房屋征收补偿利益均归属于赵先生所有，并建议他尽快提起诉讼保全，申请法院将涉案征收补偿款予以查封冻结。首先，房屋买卖合同应当有效。赵先生为上海户籍，具备购买系争房屋的条件，房屋买卖合同是买卖双方真实意思的表示。虽然当时杨某户籍在册没有签字，但杨某提供了汇款账户且买方已将购房款汇入杨某账户，视为杨某对房屋买卖合同的认可，况且系争房屋早已交付给买方，房屋长期为买方所控制。退一步讲，即便购买时杨某没有签字同意，但因杨某已经在系争房屋征收前死亡，杨某的户口也因死亡被注销，杨某对系争房屋的公房权利均已丧失，房屋买卖合同无效的情形已经消失，本案已不存在房屋买卖合同无效的问题。其次，薛某已经丧失了系争房屋的使用权，赵先生是系争房屋的有权实际使用人。在房屋买卖行为发生后，薛某已经把房屋使用权出售给赵先生，薛某在获得了房屋对价后即丧失了系争房屋使用权。虽然系争房屋承租人没有变更，但薛某仅仅只是形式上的使用权人，赵先生才是真正的房屋权利人。在系争房屋征收时，房屋征收补偿利益当然应归属于赵先生所有。

后赵先生委托我们代理起诉维权，诉讼过程中我方及时申请法院保全冻结了系争房屋征收补偿款账户，案件的走向和判决符合我们之前的分析和预测。最终法院认为房屋买卖合同有效，认为被告薛某的行为违反了诚实信用原则，判决系争房屋征收补偿利益归属于原告赵先生所有。

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